¿Qué cláusulas hipotecarias pueden ser abusivas?
2024-05-02T16:24:41+01:00Durante los últimos años, los tribunales españoles y europeos han anulado varias cláusulas que los bancos incluían en sus hipotecas de manera habitual. Estas son las más destacadas:
- La cláusula suelo. Esta establece una limitación a la bajada real del interés en relación al índice de referencia, de tal manera que ello impide al consumidor beneficiarse de la bajada real de los tipos de interés. Muchos bancos la incluyeron en las hipotecas de sus clientes sin explicarles su existencia o sus efectos, una práctica que fue considerada abusiva por el Tribunal Supremo. Para el caso de que tu préstamo tenga esta cláusula, realizada la revisión por nuestra parte, podemos reclamarla por ti y que te devuelvan todo lo que hayas pagado de más por su aplicación.
- Los gastos de formalización de la hipoteca.
Antes del 16 de junio de 2019, los bancos cobraban al cliente prácticamente todos los gastos asociados a la formalización de una hipoteca: la notaría, el registro, la gestoría, la tasación y los impuestos. Así, tras años de discusión en los tribunales, corresponderá el pago de la siguiente forma:
- Factura de NOTARIA correspondiente a la escritura de préstamo hipotecario, al 50% entre el banco y el consumidor.
- Gastos de TASACION de la vivienda, 100% al banco.
- Factura de REGISTRO DE LA PROPIEDAD de la vivienda, 100% al banco.
- Gastos de GESTORIA, siempre y cuando su intervención se haya impuesto por el banco, el 100% al banco.
- El impuesto de AJDD, en virtud de la ley que regulaba dicho impuesto, corresponderá al consumidor.
A partir de marzo de 2019, tras la entrada en vigor de la Ley 5/2019 de 15 de marzo, REGULADORA DE LOS CONTRATOS DE CRÉDITO INMOBILIARIO, al formalizar una hipoteca, los gastos se deben abonar conforme al siguiente reparto legalmente establecido:
- NOTARIA, REGISTRO Y GESTORIA deberán ser abonados por el banco, a excepción de las copias de las escrituras que corresponderán al consumidor.
- TASACIÓN correrá a cargo de consumidor.
- IAJD, tras la modificación de la norma que lo regula, será la entidad financiera quien deberá abonar el mismo.
- Las hipotecas multidivisa. Una hipoteca multidivisa es aquella concedida por monedas que no son del euro y también es abusiva, según el Tribunal Supremo, si fue contratada sin la debida información por parte del banco, principalmente respecto del funcionamiento de la misma. Estos préstamos que se conceden en una moneda extranjera y su importe pendiente, puede dispararse si el valor de la divisa sube respecto al euro, aspecto del cual el cliente no fue informado, con el consiguiente riesgo para él.
- La cláusula de vencimiento anticipado. La cláusula de vencimiento anticipado se activa cuando el hipotecado no paga varias cuotas y permite que el banco dé por finalizado el contrato e inicie el proceso para embargar la casa. En muchos préstamos hipotecarios firmados durante la crisis financiera iniciada en 2008, esta cláusula podía activarse cuando el cliente dejaba de pagar una sola cuota. La justicia española sentenció que esto era ilegal, porque generaba un importante desequilibrio entre los derechos y obligaciones de las partes.
Desde 2019, además, hay una ley (Ley 5/2019 que regula el crédito inmobiliario) que regula esta cláusula y que tiene carácter retroactivo, de forma que solo pueden embargarte la casa si dejas de pagar un mínimo de 12 cuotas. Si el banco te embargó antes de que llegues a ese número, puedes reclamar para que no pueda aplicarlo hasta que alcances el nivel de impago que dice la ley.
- El IRPH. Algunos juzgados españoles de primera instancia también consideran abusivo el IRPH, que es un índice alternativo al euríbor que se usa para calcular el interés de algunas hipotecas variables. El principal argumento es que los bancos que utilizan el IRPH no son transparentes, porque no explican al cliente que pagarán más que si su interés se calcula con el euríbor.
Actualmente es de escasa aplicación, pero un buen porcentaje de las antiguas (15 o 20 años) sí que están contratadas bajo esta modalidad, y representan un 20% de las contratadas en la primera década de este siglo. Dado que en el cálculo de este índice interviene la totalidad del precio del préstamo, es decir además del propio índice, las comisiones y los gastos, el IRPH se sitúa sistemáticamente por encima del Euribor, siendo esta una información de la cual no se alertó al cliente. Serán en todo caso los jueces los que tendrán que dictaminar si hubo posición dominante y el consumidor no fue bien informado, en aplicación de lo dispuesto en la Sentencia del TJUE C-125/18 de 3 de marzo de 2020.
Así pues, para ser considerada cláusula abusiva es preciso que el banco haya predispuesto un diferencial positivo, ya que la normativa de Banco de España establece que el diferencial deber ser negativo de forma obligatoria, compensando la TAE (comisiones y gastos incluidos), a diferencia de lo que ocurre con el Euribor.
- La hipoteca UCI. Son aquellas que fueron comercializadas por Unión de Créditos Inmobiliarios, caracterizadas por su complejidad y falta de transparencia. La peculiaridad de estas hipotecas es el sistema de amortización, que lejos de utilizar el denominado “sistema de amortización francés”, practica el anatocismo, o sea, la capitalización de intereses. De esta forma, muchos préstamos no quedan amortizados al finalizar el periodo pactado, puesto que la deuda aumenta al mismo tiempo que los intereses debidos. Además, estas hipotecas están referenciadas al índice de IRPH que supone un más que previsible encarecimiento de la hipoteca.
- La cláusula 365/360. La cláusula 365/360 está basada en una adulteración del modo de cálculo de los intereses que el banco aplica al consumidor en concepto del pago de las cuotas mensuales de su hipoteca.
Es aparentemente un error de escasa entidad provocado por la propia entidad bancaria en la fórmula empleada y que consiste en tomar como referencia el año comercial (360 días) para los intereses diarios mientras que, para el cómputo de intereses, aplicaría el año natural (365 días).Esta asimetría siempre favorece al banco, porque también es aplicada a la inversa cuando se calculan intereses favorables al consumidor (por ejemplo, depósitos o cuentas de ahorro); en este caso, tomaría el nombre de cláusula 360/365.
USFIN ha conseguido que a algunos de sus asociados se les devuelva la totalidad de los intereses abonados, habida cuenta que en base al principio disuasorio no se puede moderar la cláusula y por ello estamos ante un préstamo usuario, por lo cual el mismo debe considerarse como préstamo gratuito.
